Was passiert, wenn der Vermieter wechselt?

Was macht man, wenn der Vermieter sein Haus verkauft und sich ein neuer Eigentümer meldet. Muss ein neuer Mietvertrag geschlossen werden oder bleibt alles beim alten?

Grundsatz im Mietrecht

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass der Verkauf des Mietobjektes nichts in Bezug auf das alte Mietverhältnis ändert. Die Juristen beschreiben dies mit der Formulierung:

Kauf bricht nicht Miete!

Faktisch hat dies zur Folge, dass der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag schließen oder sich gar auf neue Mietbedingungen einlassen. Der neue Vermieter kann auch nicht ohne weiteres das Mietverhältnis kündigen. Der Mieterschutz ist gesetzlich sehr stark formuliert.

Anwalt Berlin – Rechtsanwalt A. Martin

Kündigung wegen Ruhestörung – wie macht man das?

Was soll denn schon an einer Kündigung wegen Ruhestörung schwierig sein? Mehr als Sie jetzt vielleicht denken. Die meisten Kündigungen wegen Lärmbelästigung, die ohne Anwalt erhoben werden, scheitern. Warum?

Lärmbelästigung

Wann liegt eine Lärmbelästigung vor? Jeder weiß, was Lärm ist. Es gibt hier – da Lärm immer subjektiv empfunden wird – diverse Verordnungen. Aber wer hat schon zu Hause ein Messgerät,um die Lautstärke zu erfassen.

Um die Sache einfacher zu machen, macht es zunächst Sinn in die Hausordnung zu schauen. Dort sind meistens die Zeiten aufgelistet, während derer Ruhe herrschen sollte. Aber auch darüber hinaus muss nicht jede Lärmbelästigung hingenommen werden. Ansonsten gilt, dass nach 22 Uhr laute Musik und Lärm zu vermeiden sind.

Anzeige beim Vermieter

Vor einer Kündigung muss der Vermieter informiert werden. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben den “Mangel” zu beseitigen.

Lärmprotokoll

Das Wichtigste – und daran scheitern die meisten Kündigungen – ist das sog. Lärmprotokoll. Der Mieter muss genau ausschreiben, wann es , wo , wie laut geworden ist. Die Lautstärke kann dabei umschrieben werden, wie (Zimmerlautstärke etc.). Ohne dieses Lärmprotokoll ist die Kündigung schwer durchzusetzen. Das Protokoll sollte wenigstens über 2 bis 3 Wochen geführt werden.

Wenn der Vermieter dann das Problem mit dem Lärm nicht löst, dann kann der Mieter kündigen. Zuvor besteht natürlich die Möglichkeit der Mietminderung.

Es spielt keine Rolle, ob der Mieter alles getan hat, um den Lärm abzustellen (z.B. mit den “Störenfried” sprechen). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Klagt der Vermieter dann gegen den Mieter kann dieser das Lärmprotokoll und ggfs. Zeugen nutzen, um den den Kündigungsgrund nachzuweisen.

Anwalt Berlin – A. Martin

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Miete und Pacht laufen auf das Gleiche hinaus, nämlich auf die Nutzung einer Sache (Wohnung/Grundstück), aber was ist nun der Unterschied zwischen beiden. Viele meinen, dass der Unterschied einfach der sei, dass bei der Miete eine Sache, wie z.B. eine Wohnung oder ein Auto genutzt werden kann, während die Pacht sich immer nur auf Grundstücke bezieht. Dies ist nicht richtig.

Pacht = Nutzung + Fruchtziehung

Die Miete ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache. Der Mieter kann die Sache, wie z.B. eine Wohnung nutzen und dafür die Miete zahlen.

Die Pacht geht darüber hinaus. Hier darf der Pächter die Sache oder das Recht nutzen (Gebrauchsüberlassung) und darf weiter auch die Früchte aus der Sache ziehen. Die Fruchtziehung heißt, dass dem Pächter auch die Erträge aus der Sache zustehen.

Beispiel: Wer eine Kuh mietet darf mit diese nutzen, indem er diese z.B. vor den Karren spannt oder dergleichen. Der Pächter der Kuh darf darüber hinaus auch das Kalber (also die Früchte der Kuh) behalten. Ebenso, wie der Jäger eine Jagdpacht das Wild schießen darf (der Mieter dürfte dies nicht).

RA A. Martin – Rechtsanwalt Berlin